ACERCA DE LAS VALUACIONES EN EL PERU
Recopilación y elaboración, Geógrafo Aguilar Barriga PY. paguilarb@outlook.com
Figura Recuperad de la Red.
1. Destino de las Valuaciones y Organismos Involucrados.
En primer lugar las valuaciones se exigen para fines de cobro de impuestos por parte de las municipalidades distritales y provinciales. Es lo que se conoce como la declaración de autovaluo que es realizado por cada propietario de un bien inmueble. Es una valuación con carácter de cobro de impuestos que no se cumple anualmente debido a que no se desea cumplir con los pagos del impuesto territorial, esperando lustros y décadas para que el gobierno municipal de turno dictamine una amnistía tributaria. El valor que se obtiene es para fines de cobrar el impuesto anual al lugar que se usufructúa para fines de vivienda o negocio y que dista mucho de los valores de mercado que salen publicados en diarios estándar como El Pueblo.
Por otro lado están las valuaciones destinadas a determinar los valores comerciales de un inmueble, las que son llevadas a cabo por agentes inmobiliarios o por empresas debidamente constituidas. Los agentes inmobiliarios de tipo natural o jurídico deben estar inscritos en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS)1 según lo determina la Ley Nª 29080, Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en su artículo 2. En esta misma ley en el Art, 1 se señala que el agente inmobiliario desarrolla el servicio de intermediación, destinado a la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión , uso, usufructo, permuta u otra operación inmobiliaria, a título oneroso, de inmuebles o sobre los que recaigan en ellos. Según esta Ley la valuación se considera un servicio de intermediación destinado a una serie de acciones de diferente tipo dentro de la cual se encuentra la venta comercial e incluye una serie de transacciones relacionadas con los bienes inmuebles.
Respecto a los organismos involucrados se tiene al MVCS quien regula la actividad del agente inmobiliario quien lleva según la Ley la actividad de tasaciones y valuaciones. La Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) cuenta con un registro de peritos valuadores para los fines destinados a prestar servicios a Empresas del Sistema Financiero Nacional. Por otro lado está la centenaria Institución del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP), fundada hace 123 años con la finalidad de fijar los aranceles y reglamentos que eviten la disconformidad en las valuaciones y procuren la recuperación del Perú luego de la Guerra del Salitre. Paralelo a estas instituciones se encuentran empresas privadas que brindan servicios de valuación de bienes inmuebles y muebles, maquinarias, etc. Se tiene por ejemplo a Quantum Valuaciones que cuenta con una amplia cartera de servicios de valuación. Por otro lado se tiene JRZ Valuaciones con registro en la SBS. Son una muestra de instituciones privadas que brindan servicios de valuación en Lima la Capital del Perú.
2. Sustento Legal de las Valuaciones.
Primero que nada está el Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT), el cual, establece la normativa y procedimientos de valuación y tasación. Este reglamento tiene base legal en la Resolución Ministerial Nª 126 -2007-VIVIENDA. Abarca valuación de predios urbanos, predios rústicos y otros bienes agropecuarios, valuación de edificaciones de propiedad común, valuación de animales, etc. El RNT no hace distinción entre valuación y tasación lo considera los mismo en su artículo I.02. En el Titulo II Capitulo C, Valuación del Terreno, articulo II.C.20 y en el artículo II.D.31, Titulo II, Capitulo D, Valuación de las Edificaciones Principales, Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes se hace mención al estudio de mercado inmobiliario es decir que implícitamente está señalando el método comparativo de valuación. Respecto a las valuaciones realizadas para la SBS, según Resolución S.B.S Nª 880-97 se aprueba el Reglamento de los Peritos Valuadores que Prestan Servicios a las Empresas del Sistema Financiero. En el artículo 2 del reglamento citado se crea el REPEV. Registro de Peritos Valuadores que estará a cargo de la SBS. No señala la naturaleza de las valuaciones ni los métodos utilizados, reglamenta la actividad de valuación que implícitamente debe estar enmarcada dentro del RNT.
3. Metodología de Valuación.
El RNT diferencia la valuación de predios urbanos y rústicos y separa la valuación del terreno y de la edificación. Para el caso del terreno toma en cuenta Ubicación, Linderos y Perímetro, Área del Terreno, Zonificación y Uso Actual de predio, Infraestructura de servicios que afectan el predio, Características del entorno del predio, etc. Para el caso de la edificación toma en cuenta la distribución de las plantas, descripción de la edificación, antigüedad de la edificación, servidumbres, análisis de la documentación registral. Muestra cuatro tablas para determinar los cálculos de depreciación según el estado de conservación del material estructural de viviendas, locales comerciales y sociales, edificios de oficinas y locales institucionales e industrias y talleres. Según el artículo II. E.35 del RNT, el Valor Total del Predio se obtiene de sumar el Valor del Terreno (VT)+el Valor de la Edificación (VE)+ el Valor de las Instalaciones Fijas del predio + el Valor de las Obras Complementarias
4. Frecuencia de Actualización de Información Valuatoria.
La información valuatoria no es de conocimiento público. No esta sistematizada en una base de datos que se pueda consultar y tomar como referencia para valuaciones de tipo fiscal y comercial. Las fuentes de información al alcance son los diarios de circulación nacional como El Comercio de Lima y El Pueblo de Arequipa. Las bases de datos de autovaluo para fines de cobro del impuesto territorial teóricamente deben actualizarse anualmente, pero es de conocimiento público que hay una alta morosidad en cuanto al pago de las declaraciones de autovaluo en la mayoría de municipalidades que cada año inician campañas de amnistía para el pago del autovaluo de sus bienes inmuebles. Por otro lado están las fuentes de anuncios gratuitos en internet, el servicio gratuito de OLX donde se muestran ofertas de terrenos y casas que brindan alcances de precios en dólares, anuncios que se actualizan diariamente como los anuncios de los diarios estándar. Por ejemplo existe la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI) donde no hacen público una base de datos de valuaciones según distrito, provincia y departamento y Ciudad. La información valuatoria es guardada celosamente con fines de especulación o para obtener una ventaja en alguna transacción de compra venta de inmuebles.
Los factores del avalúo de inmuebles se resumen en tres, que son: el lote o terreno, la edificación y comercialización. Los dos primeros factores pueden ser caracterizados en función de sus dimensiones, ubicación, uso, potencialidad, acabados, mantenimiento, origen, antigüedad, etc. Los factores señalados esta destinados a determinar la valuación real del predio, en función de sus condiciones que lo caracterizan: terreno pequeño o grande, con licencia de construcción o por autoconstrucción, de origen planificado o improvisado, ubicado en una zona de riesgo natural o antrópico, con mantenimiento adecuado en la edificación, con un suelo adecuado, con buenas estructuras antisísmicas en caso de lugares inestables, son los factores intrínsecos de la propiedad. Obedece a una valuación objetiva y razonable. Al agregar el factor de comercialización la situación cambia, lo que se calcula y valúa de acuerdo a la realidad se maquilla, se oculta caracterizaciones con la finalidad de obtener la mayor ganancia en la compra o venta del inmueble. Recordemos que comerciar es vender, es obtener un lucro, no importando los medios sino los fines. En un medio como el Perú donde la oferta de vivienda por ejemplo es deficitaria la especulación ronda en todos los niveles sociales y los ingresos salariales tan dispares entre los trabajadores de los sectores agrícola, minero y servicios es disímil lo que genera que solo unos cuantos estén incluidos dentro sistema inmobiliario, es decir, que tengan derecho a una vivienda, apartamento, negocio, propiedad, etc. Considero que los aspectos intrínsecos al bien inmueble son positivos en el sentido que brindan un avalúo real, libre de subjetividades e intereses de lucro y negocio. Al agregar el factor de comercialización, lo que debe ser una necesidad básica de la sociedad y de las grandes mayorías se corrompe, pierde su naturaleza social y se convierte en una mercancía que se sujeta a los vaivenes de los intereses del mercado, el mercado difícilmente se maneja dentro de lo razonable, siempre está en los extremos generando crisis cíclicas y jamás procurara el bienestar de todos, sino de unos cuantos. En Estados Unidos al parecer funciona la libre oferta y demanda en cuanto a bienes inmuebles, mientras en nuestra realidad latinoamericana, la oferta de suelo e inmuebles es reducida lo que genera discordancias, aunado a los sistemas salariales injustos donde los que ganan más trabajan menos y los gana menos trabajan más y la diferencias salariales son abismales que inciden en un incremento exagerado del costo inmobiliario, reduciendo a los excluidos a vivir alquilados o a invadir terrenos sin ningún tipo de habilitación y saneamiento urbano.
5.2 Medidas de Control de las Distorsiones.
Una de las medidas radicales seria instaurar un sistema político económico de carácter socialista de manera rápida o progresiva, sistema en el cual, las necesidades básicas de la nación estén cubiertas para todos, dentro de las cuales la propiedad inmueble deje de ser una mercancía. Si el sistema que rige la nación y el país se convierte de capitalismo a socialismo, el suelo dejara de ser acaparado y especulado y se dirigirá hacia un derrotero de plena propiedad para todos, sé que es una quimera, pero no está demás soñar.
Manteniendo el sistema tal como está propondría imponer fuertes tasas impositivas municipales a los lotes baldíos, abandonados o de engorde que cuentan con título de propiedad, obligándolos a venderlos o construirlos o tomar control de estos con finalidad de venderlos a un precio justo. Sensibilizando a los estratos sociales de altos ingresos a no comprar bienes inmuebles a diestra y siniestra con sus ingresos por utilidades como los mineros u otros sectores sociales que disfrutan de la bonanza y aumentan la demanda de inmuebles provocando especulación y altos precios. En el Perú es el colmo, los ingresos son en nuevos soles mientras las valuaciones de los inmuebles se cotizan en dólares, se inflan los precios que se hacen inalcanzables por varias décadas o toda la vida.
Por otro lado también se debe socializar la información de las autoevaluaciones municipales, tener acceso público a los catastros de la propiedad informal de las demás entidades generadoras de catastro con la finalidad de que compradores y vendedores cuenten con información actualizada y oportuna para la toma de decisiones de compra y venta de inmuebles. La información de catastro de inmuebles; catastro de redes de agua y desagüe e instalaciones domiciliarias, de redes eléctricas y de telefonía, la información de los Censos nacionales de vivienda a nivel de hogar, frente, manzana y núcleo urbano. En el Perú existe la Ley de Transparencia y Acceso a la Información. Ley 27806, que no se cumple debido a que los servidores públicos se reservan el derecho de brindar la información según su discreción.
5.3. Migración a Otros Métodos y Adaptaciones Necesarias.
Considero que el método comparativo es el método más adecuado para la valuación de los terrenos y de la edificación. Obteniendo datos del mercado y aplicando un factor de acuerdo al ingreso del comprador del bien. El tratamiento de acceso a la vivienda debe ser diferenciado de acuerdo al ingreso y labor del obrero o empleado. Ese factor social de ingreso no es tomado en cuenta en los diferentes métodos de valuación, todos se basan en factores del lote, del terreno y de la comercialización. Al implementar un factor social de valuación permitirá que los sectores sociales en su totalidad puedan tener acceso a lotes saneados y construir sus viviendas que les permita tener una vivienda digna o un inmueble construido. Se debe adaptar un procedimiento que diferencia los avalúos de viviendas con un carácter social, el resto de inmuebles destinados a instituciones, actividades productivas, negocios se debe mantener usando los factores del terreno, la construcción y el valor comercial. Mi planteamiento no es viable, jamás se permitirá que la valuación tome en cuenta factores sociales y de ingresos para el caso de valuación de viviendas sino que manejara en conjunto los procedimientos de valuación para las diferentes tipologías de bienes inmuebles.
El documento de lectura que se ha proporcionado trata el tema de Factores y métodos para el Avalúo Comercial, se desarrolla un tema con la finalidad de estandarizar un procedimiento de valuación netamente con fines de lucro, porque no adaptar factores sociales y métodos de valuación con fines sociales, donde se tome en cuenta la necesidad de vivienda de la población, la diferenciación de ingresos, los niveles educativos, indicadores de inquilinos, el déficit de vivienda, etc. Mi propuesta para ser implementada tendría que cambiar con todo el esquema legal y la lógica de mercado. Los bienes inmuebles no se pueden considerar como mercancías, si lo vemos desde esa óptica lo que se genera es acaparamiento, falsear la información real de valuación, y la exclusión de la mayoría de población en el acceso a lotes y viviendas o apartamentos. En este caso de falta de vivienda y oferta de viviendas dignas me parece que está controlado por los círculos de poder para que esa realidad de cosas se mantenga de esa manera y tener votos cautivos para coyunturas electoreras. El principio de equidad, de razonabilidad diría yo, está muy vinculado con una visión social y solidaria donde el territorio no sea acaparado sino socializado y esa adaptación no se puede lograr donde prime lo privado.
6. DOCUMENTACIÓN CONSULTADA.
6.1 Normas Legales.
Reglamento Nacional de Tasaciones. Resolución Ministerial Nª 126-2007-VIVIENDA.
Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros. Ley Nª 26702.
Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Ley Nª 29080.
Resolución S.B.S. Nª 880-97. Reglamento de Peritos Valuadores que Prestan Servicios a las Empresas del Sistema Financiero Nacional.
http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=0&JER=1897
http://www.sat.gob.pe/websitev8/modulos/documentos/normas/prediayarbitrios/RM126-2007-VIVIENDA.pdf
http://www.colliers.com/es-pe/peru/services/valuationservices
Lavalle, Fernando, 2008. Las Valuaciones en Lima. En Blog de Fernando La Valle.
Borrero, Oscar. Valor y Precio de los Inmuebles. Lincoln of Land Policy.
Basilio, Carlos. Principios y Determinantes de la Valuación Masiva de Inmuebles.
Borrero, Oscar. Capítulo 2: Factores y métodos para el Avalúo Comercial.
1El Concejo Nacional de Tasaciones (CONATA) es un organismo absorbido por el MVCS, mediante D.S. Nª 025-2006-VIVIENDA
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